Bila Ibu Kota Pindah Gedung Pemerintah Kosong Dapat Jadi Hunian, Tetapi...

Ilustrasi perkantoran di Jakarta Foto: Rifkianto Nugroho

Jakarta –

Ibu kota Indonesia akan dipindahkan ke Nusantara, Kalimantan Timur. Pindahnya ibu kota dari Jakarta ke Nusantara, diperkirakan akan ada banyak gedung pemerintahan yg kosong.

Hal itu sebab sentra pemerintahan Indonesia akan berada di Ibu Kota Nusantara (IKN), meninggalkan banyak sekali gedung pemerintah yang kosong di Jakarta. Berdasarkan data Direktorat Jenderal Kekayaan Negara Kementerian Keuangan, ada 40 gedung pemerintahan tergolong Kementerian dan forum negara (tidak tergolong aset Badan Usaha Milik Negara (BUMN)) yg menempati 1.333.585 m2 ruang perkantoran di Jakarta atau 55% dari total ruang kosong (2,43 juta m2) di sektor perkantoran komersial Jakarta.

Apabila gedung pemerintahan yang kosong dianggap selaku embel-embel pasokan, maka mulai memperparah pasar perkantoran di Jakarta yg telah kelebihan pasokan.

Akan tapi, mengingat sebagian besar gedung pemerintahan tidak dirancang bagi tujuan komersial, maka diinginkan upaya yang besar bagi merenovasi atau menata ulang gedung tersebut agar pantas bagi disewakan. Meskipun gedung pemerintahan banyak yg sudah tua, gedung-gedung itu memiliki keuntungan sebab terletak di lokasi yg strategis yakni di tempat sentra bisnis.

Dalam laporan Colliers berjudul Market Insights Colliers’ Perspective on the Property Market Conditions in Jakarta Post-IKN Transition, disebutkan bahwa gedung pemerintahan yang kosong sanggup ‘disulap’ jadi perkantoran atau tempat tinggal. Akan tapi, ada beberapa hal yang perlu dipertimbangkan.

Gedung pemerintahan yang kosong memang terletak di area strategis sehingga memiliki nilai yg tinggi. Akan tapi, menggantinya menjadi perkantoran komersial mulai menjadi tantangan sebab banyaknya ruang kosong perkantoran di Jakarta. Belum lagi, para pemilik gedung masih kesusahan mengoptimalkan harga sewa kecuali menampilkan harga yg kompetitif ke konsumen.

Dari perspektif investasi, menggandeng aset pemerintah dengan sektor swasta ada tantangan tersendiri sebab nilai asetnya tinggi sehingga sulit meraih hasil yang ideal mengingat pendapatan sewa yang relatif rendah.

Lebih jauh lagi, banyak perusahaan multinasional sungguh memperhatikan standard kesehatan, keselamatan, dan lingkungan (HSE) dan sertifikasi bangunan hijau. Jika dipraktekkan ke bangunan usang menyerupai gedung pemerintahan pasti membutuhkan pekerjaan ekstra. Di segi yang lain, ada banyak gedung perkantoran komersial yg lebih gres dan terbaru serta menyanggupi standar tersebut.

Dalam laporan yang sama, disebutkan salah satu pilihan yg menawan yakni pemasaran aset pemerintahan dipersiapkan ke pihak swasta. Hal ini diizinkan menurut peraturan, tapi melibatkan mekanisme yg ketat untuk menetapkan transparansi dan akuntabilitas sehingga pemasaran aset negara menjadi tragedi yg langka.

Selain penjualan, mekanisme joint venture (JV) atau Build Operate Transfer (BOT) biasanya digunakan. BOT memungkinkan swasta menemukan keuntungan dari proyek yg telah mereka berdiri dan operasikan. Biasanya BOT memiliki waktu konsesi yang panjang yang memungkinkan penanam modal menemukan keuntungan yang mencukupi sehabis membangun atau merenovasi dan mengoperasikan proyek.

Dulu, model BOT cukup menawan sebab nilai aset properti tak terlampau tinggi sehingga menciptakan keuntungan yang menarik. Saat ini, nilai aset cukup tinggi dan pendapatan sewa masih tertekan, maka memperpanjang periode konsesi menjadi hal yg menciptakan sketsa BOT sanggup dikerjakan.

Gedung Pemerintahan Diubah Menjadi Hunian

Colliers menganggap gedung pemerintahan yg kosong semestinya tak dipakai selaku perkantoran. Sebab, ruang kantor di Jakarta masih oversupply. Mereka justru beropini bahwa merubah gedung pemerintahan menjadi residensial lebih kongkret dan pilihan strategis.

Pilihan tersebut tidak cuma menekan ruang kosong perkantoran di Jakarta, tapi juga menolong permasalahan sewa residensial terutama di segmen kelas menengah. Hal itu sungguh sesuai sebab Jakarta dan sekitarnya memiliki pekerja kelas menengah yang sungguh besar dan banyak yg kesusahan menyewa residensial yg tepat dengan budgetnya.

“Mengingat lokasi strategis bekas gedung pemerintahan ini di area pusat, akrab dengan tempat komersial, gedung-gedung ini memiliki potensi signifikan selaku pilihan residensial yg menawan buat segmen pasar ini,” tulis laporan tersebut, dikutip Jumat (13/12/2024).

“Hal ini juga sanggup mendorong revitalisasi area yg di saat ini didominasi oleh gedung perkantoran yg tidak efisien dan ketinggalan zaman sekaligus mendorong keseimbangan gres antara sektor residensial dan perkantoran di Jakarta sehabis relokasi ibu kota,” tutupnya.